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《民商法典》对于不动产租赁以财产租赁作为总称（以下称为财产租赁或不动产租赁），可分为动产租赁与不动产租赁。财产租赁相关规定可见于法典的第三编典型合同的第四章财产租赁，从第537条至571条的法律规定以针对不动产租赁为主。订立租赁合同或租约所牵涉的条件要求分为法律规定及本土的风俗惯例。法律规定为《民商法典》所明文规定需履行者，本土的风俗惯例意指不成文规定但均为人所知应履行者。
租约的法律规定
签署任何合约均需确认所约定的行为是合法行为。依据《民商法典》关于法律行为的定义，第149条“法律行为是指合法、自愿所为的行为，直接旨在当事人之间引起产生、变更、转让、保有或终止权利的法律关系”；以及第150条“某行为的宗旨为法律所禁止、或不可能、或与社会公共秩序或人们善良风俗相抵触，该行为无效”。租约显然为双方自愿、合法以及不为法律禁止的行为，所以大部分不存在违法行为。以下为不动产租约的几项重要规定：
1. 不动产租约期限
不动产租约的规定以第538条至545条为主，主要规范了关于租约登记的要求。不动产租约若租期约定不超过三年期限，双方则不需到管辖区内的土地局登记租约。但租约若约定超过三年者或规定为承租人或出租人的整个生命期间则需做成书面方式向土地局办理登记手续。租约超过三年者而不向土地局登记并缴纳税赋的后果是无法申请法庭强制执行。该立法理由源自于纳税人不履行法律责任及义务，所以该行为不受法律保护。
除了法典允许30年租期并可到期时再延长30年，佛历2542年颁布的《工商业用途不动产租赁法案》允许租约期限扩展到50年，同样也可延期50年一次的租期。法典规定的30年租期与法案规定的50年租期均可延期一次，所以总共租期从60年至100年不等（参见第538条至第540条）。
在租约有限期内，承租人不可将所租财产转租或转让给第三方，除非双方有另外约定承租人有转租或转让权利。无事先约定该条款者，出租人有权取消租约。合法转租的租约，转租人必须对原出租人承担责任。在此种情况下，转租人已向承租人支付的租金不能用于对抗出租人。也意味着出租人不必理会转租人与承租人之间达成的协议，出租人仅需应对本身与承租人之间的租约条款，而转租人须承担承租人与出租人达成的约定（第544条和第545条）。
2. 出租人的义务和责任
出租人的义务和责任以不动产须达到合理及必要状态得以出租为准。出租的财产若未能符合租赁目的之利益，承租人可以解除租约。在租赁有效期限内，出租人必须对财产的缺陷承担责任。也就是出租人需负责支付修理财产的费用。但日常维护或小修理支出由承租人承担（第546条和第547条）。
用于出租的财产出现缺陷导致承租人无法使用或无法获利者，承租人有权请出租人在合理期限内完成修理工作，反之，承租人有权可因该财产的严重缺陷理由取消租约。这类缺陷可为房子屋顶因施工或年长日久问题导致渗水，引起承租人无法使用财产于正常生活，从而影响其权益。承租人因此有权利要求出租人在合理期限内修理好该缺陷（参见第550条和第551条）。
3. 承租人的义务和责任
承租人所应承担的义务和责任以租赁用途、爱护和修理承租财产、按时支付租金、不动产改造等条款规范承租人的行为。规范承租人义务和责任相对比出租人要多，从第552条起至第563条，共11条款，比出租人的五条多出了六条。
承租人签署财产租赁合约时，租赁目的约定为住宅或工商业用途者，或商住并用者。在使用租赁财产的同时，承租人需将所承租财产视为己出般保管好，不得因财产为他人所有就马虎使用。承租人若将承租财产用于约定以外用途，或不将承租财产视为己出者，出租人警告令其改过，承租人接到警告但不遵守将被视为违约行为，出租人有权取消租约（参见第552条至554条）。
出租人有权在租约有限期内自己或委任他人检查所出租的财产，双方可约定合适时间完成该检查工作。另外，在承租人租赁财产期间，若有紧急状况需要尽快做不动产修理工程，承租人须配合出租人完成该作业。若该修理工程需耗时完成并且超越合理限度或导致该财产无用于原先约定的用途，给承租人造成不便者，承租人有权解除租约（参见第555条至第556条）。
对于承租财产的装修或改装，承租人须事先获得出租人的允许。若承租人没获得出租人允许而为之，当出租人请求时，承租人须将所租财产恢复到原来状态。同时，若因该改造或装修导致任何损失或破坏者，承租人需对出租人承担责任（参见第558条）。承租人若需要对所租的财产进行改造或装修时，应以约定方式注明于租约里，或以补充文件方式附于主租约，或请出租人以同意书方式授权给承租人。
支付租金的时间应以约定的每一个期限结束时为支付时间，可以在年终或月底支付租金。若承租人没在约定期限内支付租金，出租人有权解除租约。不过按照民事纠纷处理方式，出租人应催告承租人于某个期限内支付租金，例如以一个月为一期者，出租人须一个月前事先通知承租人支付租金，当承租人还未履行租金者，出租人就有权解除租约了，但最低通知期限不得少于15天。
4. 租约的终止
租约的终止并非单单以约定期限为准，还有其他种因素法律认为终止者，例如因租赁的财产因火灾造成局部或全部损害导致承租人无法有效使用该财产，在此种情况下，作为租赁主体的财产失去使用价值，租约可视为终止。以下任何条件一旦发生，租约视为终止（参见第564条至第567条）：
（1） 租约在约定期限届满时终止，这种情况无需另行通知。
（2） 果园租赁没约定期限，推定以一年为期限，田地则以一种植年度为准。
（3） 没约定或无法推定约定租赁期限者，双方均可于租金支付期限届满时解除租约，但必须提前一个租金支付期通知对方。
（4） 租赁财产全部灭失。
上述四种条件可令财产租约终止，但有一些例外条件使得租约期限届满时，出租人纵然已解除租约了，承租人还有权继续占有该财产，一直到谷物或稻谷收成后才将财产归还给出租人（参见571条）。另外，承租人有权继续租赁若出租人将财产转让给第三方。第三方作为财产的新所有人，必须继续履行原出租人于租约的所有义务和责任。
租约的风俗惯例约定
财产租赁的风俗惯例方面约定主要体现于不成文的约定。不成文约定以书面租约没注明的事项或双方以口头协议为准的，分为押金、租金、改造或装修、及税金等。
签署租约时承租人需支付押金和租金给出租人作为保证。押金和租金支付以押二付一为多，也就是两个月押金和一个月租金在签约日支付给出租人。押金通常在承租人搬出财产一个月后，若出租人检查财产无损或水电费无欠款后就归还给承租人。对财产的改造或装修以所有固定于不动产的附加物不能拆除为惯例，例如安装玻璃门窗于商铺后，租约届满时就不得拆除，除非事先有约定可拆除者。
因租约所引起的税金可分为房地产税、租约登记费及个人所得税等。房地产税和个人所得税法律规定出租人负责税金，租约登记费由双方各自承担一半。但实际商业运作里，出租人通常会让承租人承担一半税金或把所有成本转移给承租人。
因租约引起的纠纷原因众多，解决问题应先查阅租约条款，若没书面约定的，可参考是否有风俗惯例方面的约定。双方均可依理力争，为自己争取到最好的利益。若双方不能和平解决纠纷者，被侵犯权利的一方须于六个月内法律规定时效期限向管辖区内的法庭起诉。
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发表于 2020-11-10 00:18:20